乐清市“退二进三”土地出让金补缴方案 

　　为科学、合理确定土地出让金差价，确保“退二进三”工作顺利实施，根据国家有关文件规定，结合我市实际，制定本方案。 

　　一、确定土地出让金差价的原则 

　　确定土地出让金差价，坚持四个原则，即产业政策上的导向性，价格体现上的合理性，工作方法上的操作性，政策把握上的规范性。既要体现市政府加快中心城区功能由生产型向服务型转变的政策，又要采用科学客观的评估方法，排除主观因素的干扰，做到每个土地级别用途有标准的宗地价格，同时体现不同条件下的地价差别。 

　　二、地价等级区划分及标准地价的确定 

　　对乐成、柳市、虹桥和北白象四镇规划建成区划分地价等级区域，并由市国土资源局分别测算出三产、工业区段标定地价，然后根据标定地价测算出标准地价。原工业用地的地价按用地面积计算，并需要进行剩余年限修正。改变功能后的三产用地地价按楼面价计算。标定地价参照现有市场价格，标准地价实行一年一调整。2011年标准地价详见附件1。 

　　三、土地出让金计算方式 

　　（一）土地出让金（补缴土地出让金方式）计算方式 

　　土地出让金=修正后出让三产用地地价-修正后工业用地地价（包括出让工业用地地价和划拨工业用地地价）。 

　　出让用地地价=所在级别的标准地价×区位因素修正系数×三产用途修正系数×商业楼层修正系数×临主街深度修正系数×使用年限修正系数。相关修正系数详见附件2。 

　　修正后划拨工业用地地价按修正后出让工业用地地价的60%确定。 

　　（二）土地收益金（利用原建筑物临时从事第三产业经营方式）计算方式 

　　土地收益金=改变用途的总地价差×年租售比×临时年限。 

　　改变用途的总地价差采用标准地价修正法测算，年租售比为3%。 

　　四、土地出让金确定程序 

　　土地出让金采取集体会审原则。土地出让金由土地评估机构测算，经市国土资源局局务会议审核后报市政府确认；土地收益金由土地评估机构测算，经市国土资源局局务会议确认后，由用地单位按规定直接缴交市财政。 

　　五、用地功能改变后手续办理 

　　市国土资源局与土地使用权人签订的土地出让合同中应明确约定，受让方所取得的土地使用权五年内不得转让；五年后要求转让时，必须在保持原功能的前提下进入市招投标中心公开挂牌转让。 

　　附件：1．2011年标准地价 

　　      2．地价修正系数 

　　附件1 

　　2011年标准地价 

　　注：以上范围详见规划红线图。