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关于加快发展公共租赁住房的实施意见
发布日期:2014-12-05 浏览次数:   来源:市住建局 作者:oghj 字体:[ ]

  为建立健全我市住房保障体系,多渠道解决中等偏下收入住房困难家庭住房需求,根据住房和城乡建设部《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和《浙江省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》(浙政办发〔2010〕92号)精神,结合温州实际情况,现就我市加快发展公共租赁住房提出如下意见。

  一、提高思想认识

  近年来,随着廉租住房、经济适用住房建设力度的逐步加大,我市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是,由于住房保障政策覆盖范围比较小,商品住房价格较高、上涨过快,可供出租的小户型住房供应不足,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房。同时,随着城市化快速推进,新就业职工购买住房支付能力不足,外来务工人员居住条件也亟需改善。积极发展公共租赁住房,是解决这些现实问题的必然途径,可以有效缓解我市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工、外来务工人员的阶段性居住困难。公共租赁住房是由政府主导投资、建设和管理,或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理,限定建设标准和租金水平,租赁给中等偏下收入住房困难家庭的政策性住房,包括廉租住房、经济租赁住房、人才公寓、外来务工人员公寓等。根据“保基本可持续”原则,进一步扩大住房保障政策覆盖面,促进我市住房租赁市场规范和健康发展。

  二、坚持基本原则

  (一)政府主导,社会参与。各级政府要把发展公共租赁住房作为当前和今后一个时期完善城市住房保障体系的重点,切实加大投放,发挥政府主导作用。同时采取土地、财税、金融等支持政策,充分调动各类企业和其他机构、民间资本投资和经营公共租赁住房的积极性。

  (二)科学规划,分步实施。根据各县(市、区)经济发展水平、市场小户型住房供求情况、租金水平和城市中等偏下收入住房困难家庭租赁住房需求等因素,合理制定公共租赁住房发展规划和年度计划,并纳入各地“十二五”住房保障规划,分年度组织实施。

  (三)完善制度,规范管理。各地要根据实际情况,合理确定公共租赁住房的供应对象、完善准入和退出机制,确保配租过程公开透明,配租结果公平公正。以各种方式筹集的公共租赁住房房源的配租,纳入城市公共租赁住房统一管理。健全各项规章制度,规范公共租赁住房的租后管理。

  三、多渠道筹集房源

  公共租赁住房房源可以通过新建、改建、调剂、收购、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房要根据城市总体规划和保障性住房建设规划,结合城市产业布局等情况,充分考虑居民就业和生活要求,统筹规划,合理布局,尽量安排在交通方便、配套完善、生活便利的区域。新建公共租赁住房以配建为主的方式实施,也可相对集中建设或结合城市旧住宅区改造、企业“退二进三”,安排及利用城市规划区内的农村三产安置返回地建设。相对集中建设的公共租赁住房,要切实加强市政等配套设施建设。

  外来务工人员集中的开发区和工业园区,应按照集约用地的原则,引导用工单位、村集体经济合作组织等各类投资主体建设公共租赁住房,主要面向用工单位或园区内就业人员出租。

  住房困难职工较多的单位,在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下,经各级政府审批,在依法办理土地使用性质变更手续后,可以利用自用土地建设公共租赁住房,纳入政府公共租赁住房管理后,优先向本单位符合条件的职工出租,多余房源由政府统一调配,权属不变。

  政府投资新建和各类企业、其他机构、民间资本投资新建的公共租赁住房,其建设标准以满足基本居住需求为原则,符合安全卫生标准和节能环保要求,可以是成套住房,也可以是非成套住房。成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积严格控制在60平方米以下,小高层住宅可在单套控制面积基础上放宽10平方米。

  四、加大政策支持

  (一)公共租赁住房建设用地纳入年度住房供地计划,予以重点保障。政府投资的公共租赁住房建设用地,采取行政划拨方式供应。各类企业和其他机构、民间资本投资的公共租赁住房建设用地,可以采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置条件,所建公共租赁住房必须按政府规定进行租赁运营管理,不得出售。

  (二)各级政府通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入。廉租住房保障资金如果充裕,可以统筹调配用于公共租赁住房建设。对各类企业和其他机构、民资投资建设的公共租赁住房贷款,政府可以给予适当贴息。

  (三)对公共租赁住房建设和运营,给予税收优惠支持,具体办法由各级财政局、地税局、国税局根据国家、省相关规定制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金按照经济适用住房的相关政策执行,即公共租赁住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,公共租赁住房建设项目外基础设施建设费用,由政府负担。

  (四)鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

  (五)鼓励企业、农村集体经济合作组织和其他房地产开发企业、民资投资建设公共租赁住房,并给予享受公共租赁住房建设和运营的有关优惠政策。各级政府应组织和扶持从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构(以下简称“运营机构”),负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构应具有法人资格,按《公司法》有关规定组建,采取市场机制进行运作,以保本微利为营运目标,着重体现公共服务的功能。

  (六)公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”,投资者权益可以依法转让,但不得改变其使用性质,也不得无故空置。

  五、规范租赁管理

  (一)规范公共租赁住房准入条件。公共租赁住房供应对象主要是一定时期内无力通过市场解决住房问题的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业但不具备买房条件的职工和有稳定职业并已在我市居住1年以上的外来务工人员,可以是单身也可以是家庭,均没有享受过温州市廉租住房实物配租、经济适用住房和其他保障性住房。新就业职工、外来务工人员申请人才公寓、外来务工人员公寓等公共租赁住房须持有温州市居住证(或温州市户籍)且在我市连续缴纳社会保障金1年以上(或已与温州市就业单位签订1年以上劳动或工作合同),具体办法另行规定。

  符合廉租住房、经济租赁住房条件的对象申请公共租赁住房的,准入条件参照廉租住房保障办法、经济租赁住房管理试行办法规定。

  (二)严格申请和审核程序。

  申请由政府投资的公共租赁住房的对象,持户籍证明、身份证、劳动或工作合同、社会保险、住房状况等相关材料向工作单位或户籍所在街道(乡镇)提出申请,由所在单位或户籍所在街道(乡镇)初审后将申请材料报同级住房保障部门进行资格审核和公示,符合条件的由同级住房保障部门出具公共租赁住房配租资格证明,申请人凭配租资格证明与公共租赁住房产权单位签订公共租赁住房租赁合同。如果符合租赁条件人数超过可提供公共租赁房套数的,则采取轮候制,具体轮候办法另行制定。

  申请由各类企业和其他机构、民资投资的公共租赁住房,须持居住证或户籍证明、身份证、劳动或工作合同、社会保险、住房状况等相关材料直接向公共租赁住房运营机构提出申请,由运营机构审核公示后出具公共租赁住房配租资格证明,申请人凭配租资格证明与公共租赁住房产权单位签订公共租赁住房租赁合同,并报同级住房保障部门备案。

  (三)合理确定租赁价格。各地应综合考虑公共租赁住房建设和运营成本、供应对象支付能力、市场租赁价格水平等因素合理确定租金标准,租金标准按年度实行动态调整。符合廉租住房或经济适用住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的,其租金按廉租住房和经济租赁适用住房的相应政策执行。

  政府投资建设的公共租赁住房租金收入属于政府非税收入,资金缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。各类企业和其他机构、民资投资建设的公共租赁住房租金收入,应优先用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护和管理支出。

  (四)规范租赁合同。公共租赁住房出租人和承租人签订书面租赁合同,租赁期限一般不超过3年。租赁合同参照省建设厅会同省工商局制订的租赁合同示范文本。租赁合同期满后,承租人符合续租条件需续租的,须重新申请并重新签订合同。

  (五)确保租金支付。承租人应根据合同约定,按时支付租金,有条件的可以按规定申请提取住房公积金账户内的存储余额,用于支付租金。用人单位可根据职工的贡献等因素,向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴,租金补贴直接支付给出租人。

  (六)强化退出管理。租赁合同期内,承租人因购买、受赠、继承、租赁其他住房,或因经济条件改善、收入水平提高而不符合公共租赁住房享受条件的,应当及时退出,相关退出要求应在租赁合同中载明。违反者要按《合同法》的有关规定,严肃处理。

  (七)加强公共租赁住房后续管理。承租人要按照租赁合同约定合理使用住房,只能自住,不得出借、转租、闲置或从事其他经营活动,不得擅自改变房屋结构。承租人必须按时足额缴纳水、电、气、物业管理等必要的费用。对承租人拖欠租金和其他费用的,应按合同约定严肃处理,并在适当范围内进行公告。

  六、加强组织领导

  市、县(市、区)政府是发展公共租赁住房的责任主体,必须切实加强领导,落实工作责任,健全住房保障管理机制和工作机构,落实人员和经费,确保公共租赁住房工作顺利实施。住房制度改革委员会负责对本市公共租赁住房的政策和规划制定、发展目标和年度计划等重大事项进行决策协商,房管、住房保障部门负责本市公共租赁住房的行政管理履行牵头协调职责,加强规划指导,健全制度规范,狠抓政策落实,积极引导各类企业和其他机构有序参与公共租赁住房的投资、建设和运营。发改、监察、公安、民政、财政、国土资源、规划、税务、物价、人行、银监等有关部门要密切配合,充分履行职责,做好相关工作,积极支持公共租赁住房发展。

  七、严格监督管理

  市各有关部门要切实加强对公共租赁住房投资、建设、运营的全过程监督管理,建立健全严格规范、进退有序的管理机制,促进公共租赁住房健康发展。同时充分发挥社会各界和新闻媒体的社会监督作用,促进公共租赁住房制度公开公平公正实施。

  市各有关部门及其工作人员在公共租赁住房投资、建设、运营管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,要依法依纪查处,追究相关单位和人员的责任。其他单位和个人弄虚作假,为公共租赁住房申请人提供虚假证明的,依法追究相关单位和个人的责任。公共租赁住房申请人以虚假方式骗租公共租赁住房的,一经发现,即解除租赁合同,责令其立即退还所租的公共租赁住房,并取消其5年内申请政府保障性住房的资格。对承租后发生出借、转租、闲置以及改变住房用途等违规行为的,即解除租赁合同,责令其立即退还所租的公共租赁住房,并视情节轻重,取消其在3年内申请政府保障性住房的资格。

                                                      二○一○年十一月十一日

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