改革开放40年来，中国房地产业发展迅速，成为国民经济中不可或缺的支柱产业。从1978年改革开放算起，房地产业可以说经历了从萌芽到发展，从变革到成熟，伴随改革开放的市场调整而变得更加稳定、持续，并逐步迈向长效机制时代。乐清市房地产业在改革的历史长河中扮演着重要的角色，为改善和促进全市经济发展发挥了重要的作用。

一、发展历程回顾

上世纪80年代初期，乐清城镇房屋大多由混合结构（70%）和砖木结构（30%）组成，最高也只有6层，大部分是二层到三层的房屋。如今，放眼望去，乐清市区及几个大镇都已经高楼林立，商住结合的综合体也不断出现，最高楼层达33层，168米。居住环境更向着功能齐全、配套完善、环境优雅等方向不断去完善，城乡居民住房水平大幅度提高。

（一）探索起步阶段（1990 -1998年）

1978年之前，乐清并没有房地产这个概念。那时，城镇住房统一建设，按照不同标准进行实物分配。而农村，在当时的土地制度、户籍制度、福利制度下，农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。1987年11月，全国各地商品房建设开始纳入国家计划。1994年7月，国家全面深化房改，建立经济适用房和商品房供应体系及住房公积金制度。到1998年，乐清市房地产开发投资由1990年的0.03亿元增加到1.01亿元，占全社会固定资产投资的比重由1990年的1.4%上升到5.5%。在库房地产开发企业13家，其中国有4家，集体2家。1996年，乐清乐怡大厦建成并投入使用，成为当时乐清首座高层建筑，高达88.8米。

（二）初步发展阶段（1999-2003）

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布停止住房实物分配，逐步实行货币分房，标志着房地产业发展真正地走向市场，走向大众。1999年2月，为了进一步扩大国内需求、开拓国内市场，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，积极稳妥地扩大消费信贷，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。1999-2003年，乐清市房地产开发投资以年平均增长49.0%的速度快速发展，其中2001年投资增速达到了160.1%。到2003年，乐清市房地产开发投资7.45亿元，是1999年的6.93倍，占全社会固定资产投资的比重上升到14.5%。在库房地产开发企业27家，是1999年的1.93倍。2002年建成的双雁大厦取代乐怡大厦成为当时最高建筑，楼高90米。

（三）快速扩张阶段（2004-2011）

由于房地产投资增速迅猛，房价一路居高不下。国家及相关部委不断地出台了几十项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面。在此阶段，房地产市场的特征就是发展不平衡。房地产建设主要在市区中心发展，消费者主要是先富起来的富裕阶层。在这8年里，乐清市房地产开发投资虽然随着全国房地产市场的大环境起起落落，但投资总量却以台阶式不断扩张。经过8年的发展，乐清市房地产开发投资在2005年突破10亿元，2011年迎来百亿大关，投资额达到128.56亿元，是2004年的20.5倍，占全社会固定资产投资的比重达到43.3%，投资额和占比均创历史最高， 8年累计投资完成265.76亿元。到2011年，在库房地产开发企业97家，是2004年的3倍。2005年，金马广场以99.6米的高度攀上乐清建筑新高。

（四）转型探索阶段（2012-2017）

经历辉煌又繁荣的房地产黄金时代后，全国房地产市场趋于转型探索时期。这期间，部分中小房地产企业在地价和税费的高成本下，倒闭离场。由于前几年高强度的房地产投资，2012年-2015年，乐清市房地产开发投资一直处于负增长，年平均下降速度11.1%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重降到14.5%。经过4年的回落、调整，2016年，乐清市房地产投资再次迎来16.9%的增长速度，并延续到2017年。2017年，乐清市房地产开发投资116.01亿元，比上年增长23.3%，增速比2016年提高6.4个百分点，比2012年提高28.4个百分点。在库房地产开发企业201家，其中2016-2017年两年间新增46家企业。2014年12月，南虹广场华丽问世，成为新地标，33层俯瞰乐清全貌，高度168米。

二、发展特点

（一）房地产企业队伍和规模不断壮大

经过近30年的发展，乐清市房地产开发企业数量大幅增长，从1990年的3家发展到201家（名录在库）。由最初单一的经济形式发展到国有、集体、私营、股份制、港澳台商独资等多种经济形式并存。截至2017年底，纳入统计的房地产开发企业93家，从业人员1560人，其中女性499人。拥有一级资质1家，二级资质6家，3级资质13家。近几年来，更是有一批全国知名的房地产开发企业入驻乐清，如新湖中宝、广州富力、上海中能、五洲国际，绿城佳园、杭州滨江、正大新生活（香港）等，为乐清房地产开发投资增添了蓬勃生机。

（二）房地产投资项目规模不断扩大

1.房地产开发投资规模不断扩大，投资额持续增长

1990年 ，乐清房地产开发投资仅0.029亿元，1995年首次超过1亿元，2005年超过10亿元，2011年突破100亿元，达到128.56亿元，创历史最高。1990年到2017年，28年房地产开发投资累计901.93亿元，接近千亿。房地产投资占全社会固定资产投资比重由1990年1.4%上升到16.9%，提升了15.5个百分点。房地产投资已成为全社会固定资产投资的重要支撑力量。

2.商品住宅投资占房地产投资比重逐年缓慢下降，总量始终较高

1998-2005年，乐清市商品住宅投资占房地产投资的比重波动较大，1998年最低40.7%，2005年达到91.4%，并为历史最高。2005年以后占比呈逐年下降态势，但投资总量依然是房地产投资的主要构成。分析原因可知，随着房地产品质的提升，如地下车库、基础配套、绿化面积等，以及高级酒店、商业综合体的出现，导致商品住宅投资的比重适当的下降。2017年，全市商品住宅投资83.8亿元，占房地产投资的比重为72.2%。

   3.商品房施工面积逐年增加，房屋类型多元化。

随着人们生活水平的不断提高，乐清市房地产开发市场也得到快速发展。全市商品房施工面积逐年增加，施工房屋的类型更具多元化。2017年全市商品房房屋施工面积728.38万平方米，是1990年2.62万平方米的277.9倍，年均增长23.2%。伴随着房地产开发市场的发展，人们对房屋的需求不再满足于单纯的居住，大户型、跃层式、别墅等种类繁多的房屋悄然出现，满足了不同层次购房者的需求。同时，商业综合体也开始出现在人们的视野中，房地产开发正由单一住宅向住宅、商业、办公一体的模式发展，房屋类型更具多元化。

4.商品房销售快速增长，居住环境不断改善。

2017年，全市新建商品房销售面积144.46万平方米，是1995年5.86万平方米的24.66倍，年均增长17.1%。据全市城乡住户抽样调查结果显示，2017年城镇住户人均住房面积已达56.4平方米，比1997年（35.6平方米）增加20.8平方米，是1997年的1.6倍。居住条件和居住环境从设施简陋到绿色节能、从砖木结构到钢筋混凝土结构，更向着功能齐全、配套完善、环境优雅等方向不断去完善，住房水平大幅度提高。

（三）房地产行业促进相关产业不断发展

房地产业是国民经济中的重要产业。房地产业具备产业关联度高、带动作用强的特点，成为国民经济增长的重要动力源。乐清市房地产业带动本地相关产业的发展也是非常明显。2017年，全市在册物业管理服务单位131家，9家纳入统计的单位全年营业收入达2.03亿元，比上年增长55.3%；在册涉及房地产中介、评估、咨询等业务的企业47家。与房地产业相关的规上服务业全年营业收入达2.48亿元，比上年增长20.9%。除此以外，房地产业也带动建筑装修装饰、建筑建材、商业混凝土等各产业（产品）的发展，从数据上来看，近几年均有不同程度的增长。

（四）房地产业对经济的发展作用不断提高

从1997-2017年房地产业增加值占GDP比重分析来看，总体趋势是一路攀升，并且在2016年达到了最高值。2017年，全市房地产增加值53.6亿元，占GDP的比重为5.7%，是1997年的17.9倍。而从房地产行业对GDP增长的贡献率来看，2017年房地产业对GDP的贡献率为6.2%，比1997年2.9%提高了3.3个

三、未来乐清市房地产的展望

（一）“城中村”改造促进城市空间利用提升

2017年乐清市大力推进“城中村”改造，一年的拆迁量比实施拆迁工作以来的所有拆迁量还要多，全年完成“城中村”改造签约7454户，拆除5796户。2018年，乐清市的城中村改造势如破竹，截至8月底，全市完成城中村改造重点区块范围内的签约3930户，拆除2324户。“城中村”改造促进城市空间利用提升，并加快用地审批及规划报建、施工许可办理等各个环节。

（二）城乡发展促进城市居住环境提升

推进城乡一体化是我国在新的历史阶段加速城市和乡村现代化交汇融合的重要发展战略。促进农村人口城镇化，逐步缩小城乡差别，实现城乡经济、社会、环境的和谐发展，使城乡共享现代文明。近年来，舒适优雅的商品房住宅不再是城市居民的专有享受，乐清各镇街积极推进房地产开发建设，尤其是中小镇街的建设力度在逐渐加大。

（三）房地产开发新模式为房地产市场注入新动力

当前，房地产开发模式不再局限于住宅或商业体，而是出现新的开发模式。2017年4月，乐清市博通房地产开发有限公司成功竞得乐清经开区18-09-06地块，是乐清范围内首例工业用地采用房地产开发模式的项目。这为乐清作为一个工业强市，又面临着中小企业用地紧张、批地困难的问题上开辟了新方向。未来，乐清市房地产市场在更多可能性的道路上不断探索前进。（朱群芳）