一、出台背景及政策依据

2023年3月1日，自然资源部办公厅印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》（自然资办函〔2023〕364号）文件，我市被列入入市试点单位。为健全城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，规范农村集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省土地管理条例》等法律法规和《中共中央办公厅国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》等文件精神，结合我市实际，出台《乐清市农村集体经营性建设用地入市管理办法》。

二、关键词解释

农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经济组织或经委托授权的实施主体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年限内以出让、出租等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定权利义务的行为。

三、一问一答

1.为什么要入市？

答：农村集体经营性建设用地入市，一是优化土地供应方式需要，集体土地入市是对完善国有土地供应方式的一种补充，可在一定程度上解决土地资源单一的问题。二是解决农民收入问题。集体经营性建设用地入市由村集体组织为“出让方”，与受让方签订合同，交易所得大部分收益留给村集体，可以使得农民集体收入明显提升，更大程度上激活农村土地资源要素，促进城乡融合发展和乡村振兴，实现共同富裕。

2.哪类土地可入市？

①“集体”土地，确保权属清晰，完成集体土地所有权确权登记，无产权纠纷。

②“经营性”土地，这个经营性包含两层含义，一是土地用途，可以是工业、仓储、商业、旅游、娱乐、综合、其他等经营性用途，但国家从民生角度考虑，补充保障性租赁住房也可以采取入市方式，但不得用于商品住宅、别墅、公寓、私人会馆等经营性房地产开发；二是经营性用途是规划用途，而不是现状用途，也就是说的要符合国土空间规划或者村庄规划规定。“宅基地”不得入市，此举仍是从民生角度考虑，要保障每个人有所居，不能让农民没了住处。

③“建设用地”，指的地类为存量建设用地，从数据库里对应的基本上可认定为“二调”、“三调”都是建设用地的地类。“二调”为建设用地，“三调”为设施农用地、临时用地的，视同为存量建设用地；不能通过办理农转用新增建设用地入市。

3.谁来组织入市？

农村集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体实施入市，入市内容须经集体经济组织的村民大会或村民代表大会表决通过。

4.入市条件是什么？

同时满足办法规定条件的农村集体建设用地，方可按程序申请入市。且入市地块需具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，也即“净地”入市，入市主体可自行或委托土地储备机构、其他机构对拟入市的农村集体经营性建设用地进行拆迁安置、场地平整、基础设施建设，开展宗地勘测定界等工作；纳入土地年度供应计划，意思政府综合考虑市域土地利用、社会发展情况，从宏观角度，统筹安排集体土地入市规模、时序，兼顾土地征收开发，做到稳妥、有序、公平、合理。

5.入市有哪些方式？

农村集体经营性建设用地入市的方式包括出让、租赁、作价出资（入股）三种，探索村集体经济组织采用固定回报加年约定分红方式参与入市。交易形式有招标、拍卖、挂牌和协议，原则上采用招标、拍卖和挂牌形式交易，也可采用租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式。

未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。     

四、有关事项

1.入市具体程序。

规定在符合政府编制年度入市计划情况下，入市主体按照提出入市申请—出具规划条件—土地价格评估—编制入市方案—入市方案预审—方案表决公示—市级核对—入市交易—签订合同—三方监管协议—产权登记程序，规范开展集体经营性建设用地入市工作。

入市主体向入市地块所在的乡镇人民政府（街道办事处）提交入市申请，属地政府经过初审再提交给市自然资源和规划局，由自然资源和规划局会同相关部门出具规划条件。入市方案编制完成后需提交市集体经营性建设用地入市试点工作领导小组办公室进行预审，预审通过后才可履行入市方案公示和表决。

2.入市收益分配。

农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，按照财政部门制定的土地增值收益管理文件缴纳一定比例的调节金，内部收益分配按照农业农村部门有关规定执行。

3.入市监管。

政府相关部门制定入市规则，核对入市方案，指导入市主体入市行为，明确各主体监管责任、依法监管入市土地开发建设，入市主体自行或者委托第三方机构负责入市申请、开展土地价格评估、编制入市方案等具体事宜。

五、施行日期

本办法自2024年1月12日起施行，有效期5年。

解读机关：乐清市自然资源和规划局

联系人：王旭勇

联系电话：0577-62572403