一问：文件出台依据及背景是什么？

答：《浙江省城乡规划条例》第四十七条：房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金。我市于2015年出台《乐清市临时改变房屋用途管理办法》（乐政发〔2015〕25号），对我市范围内符合条件的临时改变房屋用途行为实施审批。该文件自2015年6月1日起实施，有效期5年，到2020年5月31日该文件有效期到期。因文件到期及我市新一轮土地基准地价公布实施导致土地收益金标准发生变化，我市临时改变房屋用途暂停审批。临时改变房屋用途停办以来，市场需求强烈。特别是疫情结束后，随着市场活力提升，服务业及其他第三产业复苏，较多业主提出新办或续办申请，经市政府研究出台该文件。

二问：文件主要内容包括什么？

答：《乐清市关于加强临时改变房屋用途的若干规定》对临时改变房屋用途基本原则、准入产业业态、实施区域管控、负面清单、部门职能分工、办理流程、收益金收缴规定、延期办理及违法处理规定、改造形式、豁免办理情形、集体土地上改变房屋用途规定、工业用地改变第三产业收益金收缴标准、工业用地临时改变房屋用途行业修正系数等内容做出规定。

三问：文件有什么亮点？

答：1.基本原则

临时改变房屋用途旨在规范处置历史遗留改变房屋用途行为，引导市场在确保安全生产的前提下，遵循“尊重需求、消化存量、严控增量、从严管控”的原则规范开展。各职能部门需严格把关新增改变房屋用途申请审核，审慎审批、严格监管，严禁新增改变房屋用途等违法行为发生。

2.临时改变房屋用途准入产业业态

主要依据改变后第三产业土地用途分类（2017年国标土地利用分类）进行确定。即文件适用于我市利用国有土地上现有建筑物临时改变房屋用途从事金融商贸、酒店餐饮、现代物流、专业市场、娱乐康体、养老培训、科教文卫体等第三产业活动的行为。

以批准拔用方式取得集体土地使用权的村办公楼、村标准厂房等集体建筑临时改变房屋用途的参照执行。

3.临时改变房屋用途实施区域管控

依据《温州市工业区块线管理办法》（温政办〔2020〕72号）对我市一工业区块线实施“严格管控、占一补一”、二级工业区块线在一定时间内不得改变用地功能的指导思想，确定我市临时改变房屋用途区域管控原则。

我市一级工业区块线范围内现状和规划工业用地严禁进行房屋用途改变。

二级工业区块线范围内现状和规划工业用地实施严格控制，改变后房屋用途必须符合城乡规划。

其他区域需实施改变房屋用途的，相关职能部门优先引导办理永久性改变土地用途；土地出让合同、划拨决定书或建设用地批准书对改变土地用途另有约定的从其约定。

我市工业区块线范围以市自然资源和规划局发布为准，适时进行调整并向社会公布。

4.临时改变房屋用途审批流程：

（1）申请。实施主体向市自然资源和规划局申请办理。

（2）受理审查。市自然资源和规划局在收到申请后向市经信局、市住建局、市商务局、市综合行政执法局、市生态环境局、市消防救援大队、市公安局交警大队等有关单位征求意见。相关部门应当在5个工作日内反馈相应意见，未在规定时间内反馈的，视为同意；重大特殊项目，可由市自然资源和规划局组织相关部门召开审查论证会议。

市自然资源和规划局在收到申请之日起10个工作日内出具审查意见。

（3）公示。市自然资源和规划局在项目审查后应同时在房屋所在现场和乐清市人民政府网站上公示（公示时间为10日）。

（4）审批。市自然资源和规划局在项目公示结束后7个工作日内作出决定。

（5）土地收益金缴纳。市自然资源和规划局在作出改变房屋用途审批文件后，应及时开具土地收益金缴款单，通知并督促实施主体向市税务局缴纳土地收益金。

（6）其他相关审批及备案。实施主体凭市自然资源和规划局同意临时改变房屋用途审批文件及土地收益金缴纳凭证，依法办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关审批和备案手续。

5.临时改变房屋用途改造形式

考虑第三产业开发形态、市场需求和规范化经营和管理要求，强调工业用地上临时改变房屋用途原则上应按幢为最小单元申请办理，农贸市场、村办公楼等确需分层、分区块的改变房屋用途，按实际情况进行确认。

6.临时改变房屋用途土地收益金收缴规定

土地收益金计算方式为：土地收益金=土地收益金收取标准×行业修正系数×改变年限×申请建筑面积×规划调整系数。

临时改变房屋用途符合城乡规划用地功能的，规划调整系数为1.0；不符合城乡规划用地功能的，规划调整系数为1.2。

工业用地以外其他土地用途之间转换的，土地收益金收缴方式参照工业用地上临时改变房屋用途收缴方式计算，其行业修正系数按照不同用途的行业修正系数的差值确定。

临时改变房屋用途批准原房屋结构实施隔层的，土地收益金按照隔层后的建筑面积进行计算。

土地收益金计算说明：根据我市基准地价级别，分别计算商业用地在一级、二级、三级和四级区域内的亩价（我市基准地价分八个级别价，低于等于四级级别价的按四级确定），减去相对应的工业用地亩价，得出每亩用地的差价，在计算每一年期每一平方建筑面积的收益金价格时考虑了我市基准地价体系规定的还原利率，得出的一年期的年期修正系数为5.6%，通过40年年期和还原利率换算，采用基准地价计算公式得到每个级别区域每一年每一平方建筑面积的收益金价格。

7.集体土地上改变房屋用途规定

因《中华人民共和国土地管理法》规定集体经营性建设用地可以上市（2019年12月修改，我市为试点市）。集体建设用地与国有建设用地同城同权同价，集体经营性建设用地也具有了价格体系，依据《浙江省城乡规划条例》相关规定给予申请人办理集体土地上房屋改变房屋用途审批，收取土地收益金。

因集体建设用地无偿取得，故以批准拨用方式取得集体建设用地使用权的集体土地上临时改变房屋用途的，土地收益金按该片区国有划拨工业用地上临时改变房屋功能土地收益金收缴标准执行；以集体土地入市方式取得集体建设用地使用权的集体土地上临时改变房屋用途的，土地收益金收缴标准按该片区国有出让工业用地上临时改变房屋功能土地收益金收缴标准执行

8.乐清市工业用地临时改变房屋用途土地收益金收取标准和乐清市工业用地临时改变房屋用途行业修正系数表详见文件附件。

四、其他

本规定自2023年9月14日起施行，有效期5年。

2020年6月1日起至本管理办法施行前到期需申请续期的，土地收益金按照原2015年的土地收益金标准执行。

五、解读机关、联系人及联系方式

解读机关：乐清市自然资源和规划局

联系人：方也

联系方式：0577-6188 2580