从7月1日(税款所属期)起，房地产开发企业的土地增值税预征率除保障性住房外，普通住宅类由原先的0.5%调整为2%，非普通住宅、别墅、写字楼、经营用房及其他用房预征率调整为3%。

　　普通住宅预征率上升三倍

　　此前，我市房地产开发企业的土地增值税除保障性住房外，普通住宅预征率为0.5%，非普通住宅、经营用房及其他用房预征率为1%，独立别墅预征率为2%。

　　这意味着，房地产企业开发一幢普通住宅，原先若需预征500万元土地增值税的，那调整后则要2000万元。一幢非普通住宅，原先若要预征1000万元，现在则需3000万元。

　　税务人员表示，这次调整政策将对我市房产开发企业产生一定影响。据分析，如果严格按照国家税务总局最新公布的两个细则实施，开发商的利润和现金流都将受到较大的负面影响；部分已按照规定预提充足的公司，其当期现金流会受到较大影响，利润的影响则较小。

　　开发商收益受影响

　　土地增值税预征率上升后，将对商品房销售收入进行重新分配，房价涨幅越大、毛利率越高的项目影响越大。开发商将明显减低涨价所带来的收益。

　　此外，新政策还将使房地产开发企业囤地囤房情况有所减少，而周转将加快。尽管囤地囤房仍能带来绝对收益，但由于土地增值税形成净利润率上限，追求净资产收益率的开发企业将减少囤地囤房转而以合适销售价格定价加快周转。

　　市地税局介绍，自2003年以来，我市对房地产开发企业的土地增值税预征率不断调高，在2003年5月1日至2004年3月31日，所有项目的土地增值税预征率只有0.2%，之后逐步提高，而这次的调高比例相对较大，与国家对楼市进行调控的大形势有关。

　　随着几家大的房地产公司在我市项目的竣工，以及受国家房地产政策影响，今年1月至6月乐清房地产投资出现负增长，上半年开工面积明显减少，同比下降81.1%。而这次出台的土地增值税新政策，业内人士称，或将进一步影响开发商的现金流和利润。

　　(黄崇森杨式其刘言勇摄)

　　新闻背景

　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　土地增值税是以转让房地产取得的收入，减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。