一、出台背景

1.国家战略要求：党中央、国务院强调实施全面节约战略，推动土地要素市场化配置改革，提高土地节约集约利用水平。

2.地方发展需求：乐清市面临土地资源紧缺、用地需求紧张、低效用地占比高、产业升级受限等问题，亟需盘活存量用地支撑经济高质量发展。

3.政策试点机遇：自然资源部2023年批准开展新一轮低效用地再开发试点工作，温州市2024年出台了试点实施方案，乐清市结合本地实际制定本方案。

二、制定依据

1.国家层面：《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）

2.市级层面：《温州市低效用地再开发试点工作实施方案》（温政办〔2024〕24号）

3.县级层面：《乐清市农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》（乐建集入市〔2023〕1号）

三、制定原则

1．恪守底线思维，突出规划引领。全面加强党的领导，严格落实国土空间规划管控要求，严守耕地保护红线、建设用地总量上限及生态保护基线。严格依据国土空间总体规划，统筹确定开发时序与规模，实现项目精准落地。

2．强化政府主导，激活市场机制。构建政府统筹、多方参与的工作机制，科学编制专项规划与年度实施计划。充分发挥市场的决定性作用，创新多元化改造开发模式。建立健全土地增值收益共享机制，充分释放集体土地入市改革红利。

3．规范认定标准，统筹协调发展。科学界定低效用地认定标准，结合城市发展定位与空间布局实施差别化改造策略。优先保障民生需求和实体经济发展，系统补齐基础设施与公共服务短板，依法维护农村集体土地权益和产权人合法权益。

4．深化集约利用，提升综合效能。创新弹性管控机制，严格执行指标控制。构建资源资产资本协同配置体系，完善土地使用效率激励机制。严格履行审批法定程序，依法依规处置历史遗留问题。

四、试点范围和期限

1.试点范围：乐清市域范围内各类低效用地，以省级自然资源部门审核备案通过的数据库为准。

2.试点期限：2023年9月至2027年9月，共4年。

五、关键词解释

1.低效用地：是指布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，包括低效产业用地（含工业、仓储、物流、科研等）、低效商业用地、旧城镇用地、旧村庄用地和其他低效用地等五类。

2.定量不定位确权：按照改造方案约定的比例分配产权但土地使用权不固定范围位置，土地使用权按分摊面积进行确权，房屋使用权按栋或层进行确权，适用于联合改造项目。

3.“标准地”：是指由政府预先完成区域评估并设定投资强度、亩均税收、容积率等控制性指标后出让的工业用地，企业取得土地后需按标准开发使用、政府实施全生命周期监管。

六、主要措施内容

1.实施整体空间治理。推进存量建设用地开发利用，推进国有土地、集体土地相互之间置换开发利用，鼓励农村集体经营性建设用地通过入市方式进行交易供应，允许零星或不具备开发条件的建设用地复耕复林，推进土地连片、集中开发利用。

2.增量用地向存量用地利用转变。鼓励原土地使用权人将商品住宅外的用地通过自行或者联合申请，对部分或全部用地进行“改变土地用途”“提高容积率”“开发地下空间”等各类再开发，提高土地使用效率。允许通过土地置换、以地换房、房票补偿等方式腾退原土地使用权人由政府主导进行改造再开发，以地换地可按协议方式供应。

3.强化创新规划弹性统筹。实行区片（块）化联动再开发的项目，允许相关配套设施跨地块统筹。工业用地项目放宽容积率、密度、高度等指标限制。实施低效小区改造的项目，其因政府主导实施的公共基础设施项目所增加的建筑规模不受容积率指标控制，不补缴土地出让金；因景观、基础配套设施改造所增加的附属设施、景观休息设施以及与之相配套设施，其新增建筑量可不计入容积率。

4.引导片区综合开发利用。允许多主体整合原有低、小、散地块权属界线进行连片开发，实施定量不定位进行确权；支持零星用地（边角地）以协议方式出让给相邻地块的再开发主体并宗再开发。鼓励工业生产与科技研发服务融合发展，允许在工业用地非生产设施外建设一定比例的研发、设计、检测、中试设施。支持老旧工业厂房改造有条件分割转让，可将新增计容建筑面积部分或全部分割转让给产业链上下游企业。鼓励多土地用途联动改造，允许“工改商”项目可按层或幢分割转让50%以内的建筑面积，“工改住”项目可改为保障性租赁住房。

5.健全完善土地供应政策。允许将不同门类的自然资源资产统一组合出让，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让，鼓励地上地下空间综合开发节地模式。在符合规划的前提下，允许实行混合产业用地供应。支持延长土地使用权期限，改造地块可申请将剩余年限延长至相对应功能的法定最高年期。明确地价优惠政策，工业、仓储用地保持原用地功能增加建筑面积扩大再生产不再收取土地价款，其他改变原批准用途、提高容积率、延长出让年期进行再开发，工业用地改造后土地使用权及建筑物分割转让等不同情形，明确了相对应需要补缴出让金的政策优惠，最高按市场评估价的60%收取。

6.妥善处理各类历史遗留用地。允许对符合规划没有合法用地手续的土地，可按照不同时间节点、不同情形进行分类处置；允许保留的建筑可以与土地一并作价供应，并办理相关的审批、不动产登记等手续。

七、实施时间

正式施行：2025年5月15日

有效期：至2027年9月30日

溯及力：2023年9月起符合条件的项目可参照执行。

解读机关：乐清市自然资源和规划局

联系人：王旭勇

联系电话：0577-62572403